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润泰洋行:烂尾24年“绊倒”史玉柱的巨人大厦4亿挂牌转让

来源:本站原创 发布时间:2021-10-13

  巨人大厦,不仅是史玉柱从商生涯中的一大败笔,也是珠海市沉积了24年的伤疤。近日,珠海产权交易中心挂出巨人大厦在建工程及土地使用权正在进行资产转让公告,届时如果转让成功,巨人大厦或将重获新生。

  巨人大厦从烂尾走到挂牌转让这一步,足足花了20年,背后分散的权益人关系和高额的未偿土地出让金及各种税费、利息、罚息是阻碍其重生的重要原因。

  珠海产权交易中心公告显示,巨人大厦位于寸土寸金的珠海市香洲区,证载面积为29045㎡ ,容积率为4.8 ,用地功能办公 。项目所在地土地使用证的证载权属人为珠海巨人高科技集团有限责任公司,使用年限为50年,已用年限28年,现仅剩22年使用权,挂牌价格 40215.4549万元,挂牌日期为2021年04月25至2021年05月24日。

  由于长期闲置及养护不足,项目地基基础及承载构件受损对建筑物安全带来较大影响,房屋安全无法确保,其现状承重部分是否还能满足原设计要求存在较大的不确定性,无法保证未来年度的工程是否可以在原基础上续建。该工程转让方不做处理,由受让方处理,公告建议受让方按珠海市关于处置烂尾楼政策拆除重建。

  项目总地价款为1.08亿元,已缴纳1478.3万元,尚欠9347.29万元 ,该欠款每年利息及罚息需与相关部门确认。

  本次竞拍完成后,转让方与受让方以竞拍成交价为依据先行签订资产转让框架协议,待完成所欠土地出让金、利息、罚息以及交易税费核定后,双方签订相关补充合同,后续办理资产过户手续须补交的土地出让金及利息、罚息、划拨转出让补缴土地成本和转让方税费均由受让方承担。

  2001年 ,珠海市中级人民法院将珠海巨人高科技集团有限责任公司坐落于珠海市香洲区银桦路南侧的“巨人大厦”在建工程及相应土地使用权裁定给19个债权人 ,由19个债权人按份共有。

  平安银行曾经在2018年拍卖巨人大厦约6.9%的权益价值份额,但以流拍告终。

  巨人大厦不仅是珠海市的一块伤疤,也是史玉柱从商生涯中的最不愿回忆的事情。

  1992年,媒体对十大城市万名青年做过一次问卷调查,问最崇拜的青年人物是谁?

  史玉柱1984年毕业于浙江大学数学系,分配至安徽省统计局。1989年1月,毕业于深圳大学研究生院,为软科学硕士,随即下海创业。1991年,史玉柱成立巨人公司,推出汉卡M-6403。仅仅一年后,巨人集团的销售额直逼一个亿。史玉柱决定以巨人命名盖一栋“巨人大厦”,当时珠海为了扶持巨人集团,先后两次批给其约4万㎡的土地,125元/㎡的低价几乎等于白送。

  巨人大厦本来只盖18层,但是当时在众人的热捧下和领导的鼓励中,史玉柱头决定要盖78层,建成全国最高的楼宇,投资从2亿元增加到了12亿元。由于史玉柱在一开始就没有和银行建立良好的信贷关系,资金来源主要是集资和卖楼花。1994年,国家货币紧缩政策开始,卖楼花也受到限制。

  1996年 ,已投入3亿多元的巨人大厦资金告急 。1997年资金链断裂,史玉柱因此背负了2.5亿的债务。

  不过作为商界传奇的史玉柱随后在朋友的帮助下将保健品“脑白金”做得如火如荼还清了债务。

  2007年,巨人网络成功在美国上市,史玉柱身价上涨到了500亿,2016年底回归民生银行董事会。

  2017年时,史玉柱表示自己早已具备重新盖巨人大厦的能力,但是在经历上次失败后,他对自己有一个规定,不该自己做的事不做。

  有媒体报道,华为董事长任正非曾经带领高管团队在烂尾的巨人大厦工地默默地绕了三圈,以此警示华为团队要有居安思危的意识。

  2001年,广东省珠海市中级人民法院曾裁定:巨人大厦在建工程及相应土地使用权裁定给19个权益人。且各债权人按照各自的债权比例,在接受房地产中的相应份额抵偿各自债务后,放弃对珠海巨人未清偿部分债务的追偿权。

  19个权益人所持有的权益比例从0.088%到24.39%不等。排在前三的分别是新加坡IPCCOR.LTD、中建五局珠海工程处和珠海市士安有限公司(以下简称“士安公司”。其中,士安公司为珠海巨人的关联企业。

  据了解,权益人中有外企、央企,还有一些已经注销的小企业。大的权益人之外,下面还有很多细分的小权益人。权益太分散加剧了项目盘活的难度,盘活的前提是权益人要基本达成共识,事实上珠海巨人最适合牵头去沟通这个事,但却一直没有实际动作。

  僵局直至近年才被打破。一家新入局的珠海本地民营企业,成了更为积极的推动者。

  2017年至2019年,珠海市赛纳置业有限公司陆续收购了新加坡IPCCOR.LTD和平安银行广州分行所持有的巨人大厦项目权益,合计占比超过30%,成为该项目的第一大权益方。该公司一直寻求与其它权益人的沟通,期望尽快推动项目盘活。

  各方最大的分歧,在于巨人大厦的土地出让金。上述内部资料显示,在巨人大厦停工时,珠海巨人还拖欠了高达9000多万元的土地出让金。尽管2001年,珠海中院已裁定免除这笔出让金及其利息、罚息,但多方对裁定结果有争议,无法落实到职能部门,欠的地价和利息、罚息现在还要不要补?怎么补?没有定论。

  另一个阻碍在于,虽然法院已将该项目裁定给了19个权益人,但项目土地所有权至今仍在珠海巨人名下,未完成过户。“我们拿到的只有一纸裁定书,没有土地证。为何没有在裁定后及时过户,我们也不太清楚。”陈力说。

  对此,在给记者的书面回复中,巨人网络集团解释称:“当时法院裁定后,19家债权人没有及时过户,具体原因未知,可能涉及到过户费用的问题。”

  2020年今年7月,珠海市自然资源局发布《“烂尾楼”整治处理办法》。新政首次提出,烂尾楼项目可与城市更新项目或出让用地建设项目用地合宗、联动开发建设,为烂尾楼盘活增添了更多操作空间。包括巨人大厦在内的4个烂尾楼正在开展前期工作。

  作为香洲区属国企,2019年底,根据政府相关部署安排,正方开始介入协调巨人大厦的盘活事宜。

  从目前情况来看,最适合该项目的盘活方案就是破产重整。通过司法程序一揽子把债权债务解决掉,再引进新投资人给项目输血。同时,必须要加强府院联动,港彩资料,共同解决问题。

  一位长期从事烂尾楼研究的法律界人士告诉记者,他认为这是最彻底、最公平的共赢方式。

  “和19个权益人一对一谈补偿显然不太现实,但破产重整只要权益占比超过2/3的债权人同意,法院就可以裁定整个协议是有效的。”他解释称。

  但他也强调,破产重整的前提是债权人、债务人和投资人三方都有意愿,法院才可能受理。

  陈力并不太赞同这一意见。“破产重整的流程较复杂,所需要的时间也比较久。我们更倾向于政府收回项目用地,或由政府协调引进新投资人。但不管哪种方式,我们都极力配合。”陈力说。

  不过,为使“巨人大厦”在建工程及相应土地使用权的资产转让能顺利挂牌,本次公开挂牌转让事项已经在2021年2月5日召开的珠海巨人大厦权益人会议三分之二以上的权益份额持有人表决通过 。

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