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远洋40亿控股红星地产房企兼并整合潮来了

来源:本站原创 发布时间:2022-05-14

  去年以来,随着泰禾、华夏幸福、协信、蓝光等多家房企暴雷,发生在同行之间的收并购案例突然增多,房地产行业的兼并整合大戏,正在上演。

  如果说前几年并购市场还是融创、世茂这样的民企唱主角,那么接下来地产界的“并购之王”,则大概率是资金充裕、位于绿档的国企、央企地产商了,如中海、万科、保利、华润、远洋等。

  最新的一起,发生在国资背景的远洋集团与民企红星地产之间,后者是知名家居品牌,红星美凯龙旗下房地产业务板块。

  7月18日,远洋集团发布公告表示,远洋集团、远洋资本和红星控股宣布签订协议,远洋以40亿元整体收购红星地产70%股权。交易完成后,三方将持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司(即红星地产)35%、35%、30%的股权。

  4个月前,远洋已经以10.3亿元对价获得红星地产18%股权,预计在2021年7月30日、8月10日及2022年1月10日前后,分阶段完成收购剩下的22%、11%及19%的股权。

  根据公告,40亿的交易对价,参考了红星地产截至2020年底的资产净值,即扣除了合并资产净值中的资本工具、其他储备及少数股东权益,以及由原股东红星美凯龙控股的未分配利润,再乘以持股比例,并加上双方经调整的未分配利润而计算得出。

  据远洋披露,截至2020年底,红星地产总资产约1000亿元,其中存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元、净资产167亿元。

  综合以上信息,这大概率是承债式收购。IPG中国首席经济学家柏文喜分析,股权变动除非有特别约定,一般不影响公司的对外债权债务,远洋整体收购70%股权,肯定是要共同承担原红星地产的对外负债的。

  同时,红星地产的物业管理平台也将按照账面净资产的价格转让,由远洋集团和远洋资本100%持有。未来3年,该物业管理平台在管面积预计将突破2000万平方米。

  对交易双方而言,这项收购一方面缓解了红星系的资金危机,一方面将壮大远洋的地产业务,大幅提升其市场份额。

  远洋方面表示,其看重的正是红星地产土储货值分布,与公司2020年提出的“南移西拓”战略刚好吻合。

  红星地产目前待售货值接近千亿,70%分布在上海、苏州、长沙等一二线%为可售型住宅,项目毛利率可达到25%至30%,高于典型上市房企20%至25%的平均水平;其拥有的21个商业项目,70%位于上海、天津、福州、苏州等一二线城市的核心地段。

  远洋预计,未来两年,红星地产每年将贡献300亿至400亿元的销售规模;远洋集团2020年的销售额为1310亿元,2021年目标业绩1500亿元,收购红星后,远洋向2000亿阵营迈进的步伐将大大加快。

  值得注意的是,这是发生在百强房企之间的一桩收购案,标志着房企之间的竞争越发激烈了。

  远洋地产去年销售1310亿,排名30左右,红星地产销售400亿元,排在80左右;对比融创以5750亿规模,收购百强之外的彰泰224亿,远洋与红星的交易更具风向标意义。

  对于行业这一变化,柏文喜认为,国央企背景的房企和财务稳健的头部房企,无论是在融资便利性,还是融资成本方面,都有非常明显的优势。

  远洋集团具有浓厚的国资背景,目前第一大股东为中国人寿,是典型的稳健型房企,截至2020年底,远洋三道红线均达标,位于绿档。

  7月6日,远洋公告发行一笔2025年到期的3.2亿绿色美元债,票息2.7%,创下公司美元债最低发行利率,也是今年迄今为止房企融资的最低成本了。

  可资对比的是,7月16日,新城控股发行首笔总额为3亿美元的绿色无抵押固定利率债券,息率为4.625%。

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